数字化物业管理倡导者
2024.08.12
目 录
第一章 防汛工作要点
一、工作宗旨
二、工作目标
三、工作要点
第二章 隐患排查和物资准备
一、九种常见隐患的排查及处置
1、地下车库出入口、地下室及人防、首层出入口
2、外围排水管线
3、排水泵及其控制柜（箱）
4、屋面防水及保护层
5、屋面雨水排放系统
6、项目内公共照明
7、道路、散水、围墙、人造景观
8、楼外立面
9、避雷设施
二、物资准备
（一）物资的存放
（二）防汛物资选配
（三）沙袋及挡水板的使用
1、挡水板的制作方法
2、防汛沙袋的配备
第三章 汛情识别及应对措施
一、通过以下方式掌握汛情预警级别
二、各级汛情预警的应对措施
1、蓝色汛情预警应对措施
2、黄色汛情预警应对措施
3、橙色汛情预警应对措施
4、红色汛情预警应对措施
第四章 九种汛期可能出现的险情及应对措施
一、低洼处
二、市政道路积水涌入小区
三、排水管网反向喷涌
四、雨水管、井及屋面雨漏管脏堵
五、供电、供水、热力、通讯、燃气等管井积水
六、绿地、道路发生塌陷
七、地下空间及人防工程出现积
八、房屋建筑屋面（顶面）渗漏
九、项目管辖区域内树木、户外广告牌及高空物体因大风发生倾斜、坠落或倒塌
第五章 防汛抗旱指挥部联系电话与值班电话
第六章 防汛工作中可能遇到的突发状况预警及应对措施
一、大风预警识别
二、暴雨预警识别
三、洪水预警识别
四、地质灾害预警识别
第一章 防汛工作要点
一、工作宗旨
生命至上，安全第一
二、工作目标
完善物业管理区域防汛体系，落实各项防汛制度，自查消除防汛隐患，提高应急抢险保障能力，把灾害造成的损失和影响降低到最低程度。
三、工作要点
1、北京市的汛期是每年的6月1日至9月15日，其中7月20日至8月10日是主汛期。
2、落实防汛责任
物业项目负责人是本项目防汛第一责任人，全面负责防汛准备、汛期指挥、协助抢险救援等工作；物业企业主管领导为防汛主要负责人，负责督导各项防汛工作的落实；
3、建立防汛值班制度
物业企业应在项目公示栏或明显位置公布24小时应急电话，并安排专人值守。在遇险情时，值班人员要在30分钟内分别向属地的防汛指挥部和住建委、房管局报告；
4、制定演练应急预案
各物业企业应结合项目实际及历年受灾情况，制定可操作性的防汛应急预案，并在汛期前组织不少于一次的防汛应急演练，确保各项目负责人和一线工作人员能够熟练应对防汛应急情况。
第二章 隐患排查和物资准备
物业项目负责人应于每年3-4月组织防汛专项检查，及时处置检查中发现的问题。属于《某某市物业管理条例》中规定的危及房屋使用安全的6种紧急情况，可按照《关于简化程序方便紧急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》规定的应急程序办理。
一、九种常见隐患的排查及处置
1、地下车库出入口、地下室及人防、首层出入口
逐一检查项目地下车库、地下室及人防、首层出入口，对低于室外地面易发生雨水倒灌的部位，应配备挡水板、防汛沙袋等，高度不低于1250px，有条件的可砌筑防水台。
2、外围排水管线
对照室外管网图和实际情况，对所有污水井、集水坑、化粪池、雨水井及其附属管线进行检查，并检查排水管线与周边市政排水管网的接口，发现井盖和井篦破损、管线堵塞（例如：管线坍塌、有积水、有杂物等），及时维修或清理，并做好检查、清理和维修的工作记录。
3、排水泵及其控制柜（箱）
对照排水系统图，对项目内污水井、集水坑的排水泵检查，重点检查运转及排水情况。由工程维修人员进行点动测试后，若出现不能正常启动、运行有异响，或管道及法兰接口渗漏等现象，应及时修复。点动测试后，将控制柜（箱）开关恢复至“自动”位置。
4、屋面防水及保护层
对屋面防水层、保护层及上一汛期中的漏水点进行全面检查，如发现防水层或保护层鼓包、破损、裂纹、接口开裂等现象，应及时修补，并进行不少于48小时的闭水实验，确认无渗漏点。
如汛情来临前无法修复，应用苫布或油毡遮盖可能漏水的房屋顶面，告知顶层业主屋面防水破损情况，提前做好准备，避免扩大损失。
5、屋面雨水排放系统
对屋面的雨水落水口、落水管进行检查，清理屋面的杂物，确保雨水落水口无堵塞，管线畅通。对于管线开裂、脱落、渗水等，及时更换或修复。
6、项目内公共照明
项目内的公共照明包括：路灯、草坪灯、景观照明、宣传栏照明、广告灯（箱）及相关配电柜（箱）。
对上述内容进行逐一检查，出现安装松动、柜（箱）体破损等，应加固或更换，发现接线裸露的进行绝缘处理。
7、道路、散水、围墙、人造景观
发现塌陷、倾斜、沉降、裂缝等问题，应及时修补。修复期间应在作业区域设置围挡，并于显著位置设置警示标识。
8、楼外立面
楼体外立面包括：外墙、外檐、空调栏板或护栏、外窗（楼道）和其它悬挂物等。
对上述内容进行逐一检查，发现渗漏、安装不牢固、锈蚀、起鼓、开裂、风化、脱落等，应及时修补。修复期间应在作业区域设置围挡，并于显著位置设置警示标识。对于需要分流的区域，应加设指示标识，引导人员或车辆由安全路线通过。
9、避雷设施
每年汛期前，应当对避雷设施进行专业检测。根据检测结果进行整改。
二、物资准备
防汛物资配备的种类及数量根据各项目实际情况配置。河道周边、地势较低或曾经受灾的项目应加大物资配备力度。
（一）物资的存放：防汛物资应放置在重点部位或集中在专门区域，避免暴晒和风吹雨淋。存放时应分类码放，设置标识，注明种类和数量。
（二）防汛物资种类较多，各项目应根据物资用途，结合重点防范部位科学选配。
1、设施设备间、地下车库、地下室或人防、首层等出入口，应架设挡水板或码放沙袋。
2、低洼处易积水部位，应架设污水泵，一般分为交流电和燃油污水泵，注意柴、汽油的日常保管场所和条件应符合易燃易爆品的管理要求，并定期对发电机进行启动式实验。
3、楼外立面、道路、散水、围墙等存在隐患未及时处理的，应在隐患部位周边设置警示标示，包括警戒带、隔离墩、警示灯等。
4、历年汛期曾出现过断电的项目，还应配备专业照明设备，包括应急灯和小型发电机组。
5、除上述物资外，各企业可根据实际情况选择性配备榔头、锤、斧、手锯（鸡尾锯）、电工钳（或断线钳）、铣、铁锹、水桶、掏水盆、对讲机、扩音喇叭、三轮车等物资。
（三）沙袋及挡水板的使用
沙袋和挡水板是各项目在防汛工作中必备的防汛物资，本手册列举了挡水板的制作方法及沙袋的码放标准，供各项目参考。
1、挡水板的制作方法
挡水板的材质应选择重量轻、不易腐蚀的材料。如塑料板、不锈钢板或进行防锈处理的钢板。安装时可采取边侧立式卡槽或后方档杆的方式，如阻挡面过宽，应使用板材之间固定链接（可用紧固夹子）和45度角支架的方式。
2、防汛沙袋的配备
防汛沙袋主要有两种：一是普通沙袋，二是新型的膨胀式沙袋。普通沙袋是由高密度的帆布和沙子制成，新型膨胀式沙袋是由高科技吸水材料作为填充物而制成，用于围挡漏洞、暗沟和暗洞的堵塞。
普通沙袋使用时应按堆叠错位的方式进行码放，依次一个压着一个的放置，码放高度如超过50CM，应在其堵水下方增设45度角的围堵坝，以加强堵坝的稳固性；新型膨胀式沙袋码放时，应层叠码放，尽量靠近边缘，码放高度应占孔洞高度的四分之三左右。
防汛沙袋平时放置在干燥、通风处，使用过后应在通风干燥处控水晾干。
第三章 汛情识别及应对措施
汛情预警由低到高划分为一般、较重、严重、特别严重四个预警级别，并依次采用蓝、黄、橙、红色加以表示。
当预警发布后，启动对应级别的预警响应和处置行动。
一、通过以下方式掌握汛情预警级别
1、微信公众号、广播、电视等媒体发布的实时信息
2、登录北京市防汛抗旱指挥部网站（www.bjfx.gov.cn）
3、下载手机软件“北京服务您”
二、各级汛情预警的应对措施
1、蓝色汛情预警应对措施
（1）项目负责人到现场值守，非当班保安及相关人员在现场备勤，专业（电梯）公司维保人员现场备勤，直至预警解除；
（2）对各设备机房、低洼地区、地库、雨水沟等区域内的设施设备进行巡视，确保设施设备无异常；
（3）检查防汛物资的情况，确保摆放到位、数量达标、完整有效；
（4）在可能危及人身和财产安全的部位，设立安全警示标识；
（5）关闭室外无关用电（如霓虹灯、LED屏、水景观等），对于无法排除安全隐患的区域或部位，及时上报相关部门。
2、黄色汛情预警应对措施
（1）与蓝色汛情预警中（1）至（5）项应对措施相同；
（2）项目负责人立即组织人员对地下车库出入口、地下人防出入口、供电设备间、燃气设备间、供水设备间、热力设备间进行巡视；
（3）在屋面出现漏雨的部位，用苫布或油毡遮盖，同时用铁丝等固定；
（4）通过电话通知、发送短信、张贴通知等方式，通知业主关闭门窗、转移车辆等；
（5）每隔一小时向物业企业负责人报告情况。
3、橙色汛情预警应对措施
（1）与黄色汛情预警中（1）至（4）项应对措施相同；
（2）重点区域、设置安全警示标识的部位设专人看守；
（3）所有电梯停至安全层站（可自行设定，原则上为2层以上）；
（4）视情况启动排水设备。
4、红色汛情预警应对措施
（1）与橙色汛情预警中（1）至（4）项应对措施相同；
（2）根据雨量和积水情况，及时用沙袋或挡水板形成围挡，同时，在辖区门口或地库入口前，设专人引导车辆向安全地带停放；
（3）监控画面切换到各重点部位实时监视，必要时派人到现场看护，避免人员靠近；
（4）安排专业人员在现场对设施设备进行监控，重点是供电和排水设备；如配电室出现进水应立即断电，并向供电部门报告。
特别注意：一旦出现停电、地库内出现积水等险情，项目负责人应当立即上报属地街道（乡镇）和区县防汛指挥部门，并配合完成抢险的工作。
重要提示：高级别汛情预警应对措施中包括了相邻低级别的全部应对内容，请勿忽视。
第四章 九种汛期可能出现的险情及应对措施
一、低洼处
1、检查低洼积水处的雨污水井及排水管线，确保排水畅通；
2、当降雨量较大且持续时间较长，造成的积水面积及深度不断增大时，可采取打开雨、污水井盖的方法来增大排水量；
3、雨污水井盖打开后，应设置安全警示标识并派专人看管；
4、当上述措施不能使积水消退且继续增长的，应在积水区域加装排水泵，采取机械增压方式强制排水，同时疏散积水区域周边的人员、物资，并上报属地防汛办公室及住建委或房管局。
二、市政道路积水涌入小区
1、采取措施
在积水涌入处采取必要的堵水措施；
检查涌入点周边区域排水设施，确保畅通。
2、上报
当积水深度不断增大时，快速使用水泵向外排水，并组织积水区域周边人员、物资的疏散，同时上报属地防汛办、住建委或房管局。
三、排水管网反向喷涌
1、在涌水点码放沙袋，减缓涌水速度，控制涌水区域；
2、对喷涌点周边的雨水井、污水井的水位进行检查，对水位高于排水管口的，用排水泵强制排水；
3、疏散涌水点周围的人员和物资，上报属地防汛办、住建委或房管局。
四、雨水管、井及屋面雨漏管脏堵
排水设施日常管理
1、明火远离排水设施
在检查井等排水设施周围禁止燃放烟花、爆竹和吸烟。
2、禁止损毁排水设施
不得挪用和损毁排水检查井井盖、雨水口篦子等排水设施；不得使用任何异物堵塞排水管道和排水出口等。
3、安全防护
进入闸井、积水井、泵站等排水设施有限空间内，要佩戴符合安全规定的防毒面具并系好全身式安全带。
4、严禁私接管线
不得私接支、户线和擅自拆、改、移动排水管线。
5、不得占压排水设施
严禁占压排水管道，尤其是排水管道检查井、雨水口、进出水口等。
五、供电、供水、热力、通讯、燃气等管井积水并延管线涌入设备机房或地下空间
1、在涌水处四周和机房门口码放沙袋，同时检查室外管井内的积水情况，在井口码放沙袋，减缓管井内雨水聚集速度；
2、在打开的管井井口处设置安全警示标志，必要时安排专人看护;
3、上报属地防汛办、住建委或房管局，按指令做好抢险工作;
4、安排专业人员值守设备机房，当积水危及设备安全时，立即关停设备并撤离现场。
六、绿地、道路发生塌陷
对塌陷现场采取围挡措施，设置安全警示标志，安排专人看护，避免人员及车辆接近。
七、地下空间及人防工程出现积水
立即向属地房屋行政主管部门报告，查找进水点，并在进水点码放沙袋，减缓进水速度；使用水泵向外排水，当积水深度超过30厘米时立即实行局部断电，并组织人员撤离。
八、房屋建筑屋面（顶面）渗漏
确保渗漏点安全
在渗漏点处设置接水容器以减少损失，同时确保屋面无积水，确认雨漏管无堵塞情况下，在渗漏点四周码放沙袋或大范围加盖苫布、油毡并做好固定措施。
九、项目管辖区域内树木、户外广告牌及高空物体因大风发生倾斜、坠落或倒塌
1、拆除、警戒
首先应放倒、拆除、搬离有可能使损失进一步扩大的树木、户外广告牌、高空物体时，对现场采取围挡、警戒措施，避免人员接近；
2、通知、统计
确认受损物品归属，通知产权人或使用人到场；同时对已经造成的损失情况进行统计、核实并留存影像、文字资料的工作。（文章转自中国物业管理协会）