某物业公司分别于2016年、2021年与王某、李某签订《前期物业服务合同》《物业服务合同》，合同约定由某物业公司向王某、李某居住的小区提供物业管理服务，全体业主及物业使用人按约定支付物业管理服务费。在约定缴费期内经多次催缴，王某、李某拒不履行自己的缴费义务，于是物业公司将王某、李某诉至法院。王某、李某答辩并提起反诉，称物业公司未按双方合同约定的五星级标准要求提供服务导致业主人身、财产安全受到损害，应当依法承担相应的法律责任。
【法院审理】
法院经审理认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主按期交纳费用是物业服务企业能够正常提供服务的基本保证，拒绝交纳物业费会造成服务质量降低的恶性循环，不利于小区的发展，同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。案涉《前期物业服务合同》《物业服务合同》合法有效，某物业公司已提供了物业管理等服务，王某、李某作为业主，应当按照协议约定履行交纳物业服务费等相关费用的义务。故，某物业公司诉求宋王某、李某支付拖欠的物业管理费，法院予以支持。本案的争议焦点为，业主诉求物业公司降低星级标准收费是否应当予以支持。法院经审理认为，首先，《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照相关主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。案涉前期物业服务协议和物业服务合同对于物业服务收费标准进行了明确约定，王某、李某作为业主应当按照合同约定的收费标准交纳物业服务费。其次，王某、李某主张某物业公司提供的物业服务达不到双方合同的五星级标准，所提供的证据主要是反映“制度公开落实不到位，消防安全落实不到位；没有按照服务标准保证电梯24小时正常使用、小区卫生差、绿化少”等问题。从上述证据来看，无法判断这些问题属于个别问题还是整个小区普遍存在的问题，虽在一定程度上反映某物业公司在物业服务过程中可能有一定的瑕疵，但均属于一般性瑕疵，难以由此来认定物业服务是否达标、是否违反物业服务合同。且对物业服务是否满意具有较强的主观性，不能因个别业主的感受在个案中降低本小区的物业费标准。第三，关于物业收费标准，系业主与物业协商确定的重大事项，对于物业收费标准是否降低，事关全体业主利益，并不适合在个别业主与物业的个别纠纷中予以讨论解决。故，王某、李某辩称并反诉应将物业收费标准降低并确认为二星级收费标准，理据不足，法院不予支持。当然，物业的服务是否到位，关系到全体业主的利益，全体业主均有监督的权利，业主可以通过业主委员会等合法渠道依法表达诉求、行使权利。法院最终判决王某、李某支付物业服务费并支付违约金。一审判决后，王某、李某提起上诉，二审调解结案。
【法官说法】
物业合同的设立具有公共性，每个业主单独进行付费的行为体现的则是个体性，在保障业主理性形式抗辩权的同时，有必要对相关权利的行使设置必要的基础条件，避免出现个体滥用抗辩权侵损公共利益的情况，例如本案中一般的物业服务瑕疵未构成根本违约的情况下，业主不应当以此为由拒绝支付物业费。同时，物业服务企业也应当加强与业主之间的沟通交流，及时了解业主意见建议，积极改进工作方法和服务方式，提高业主满意度。小区的事是大家的事，大家的事要大家共同商量办。协商议事是小区居民自我管理、自我服务、自我监督的重要形式，对涉及小区物业服务等问题，业主委员会、社区居民、物业公司及街道社区各方可有序参与物业服务矛盾解纷全过程，充分发挥广大业主在小区治理中的主体作用，才能最大限度凝聚共识、协调利益，化解矛盾。
【法条链接】
《物业管理条例》第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业管理条例》第四十一条第一款 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。(文章转载自河南并智律师事务所)
